Generel information

AB Ingolf

Ansvarsfordeling

Bestyrelsen

Forsikringer

Husorden

Procedurer for køb og salg af andele

Retningslinjer for fremleje/udlån af lejlighed

Retningslinjer for vurdering af andelslejligheder

Vedligeholdelsesplan

Vedtægter

Udvalg


AB Ingolf

Vi er en andelsforening bestående af 268 andelsboliger, 4 lejeboliger og 3 erhvervslejer. Ejendommen ligger på Islands Brygge, lige mellem havnen og Amager Fælled, omkranset af Isafjordsgade, Bergthorasgade, Leifsgade og Halfdansgade.

Bygningen er opført i 1917, sammen med en række af andre bygninger på Islands Brygge i begyndelsen af det forrige århundrede.


Ansvarsfordeling

Hvem er ansvarlig for udbedring af skader i boligen samt almindelig vedligeholdelse af denne? Dette er et spørgsmål alle andelshavere bør kunne besvare. For at hjælpe andelshaverne med dette overblik har foreningen beskrevet en ansvarsfordeling mellem ejendommen og den enkelte andelshaver. Ansvarsfordelingen omfatter områder hørende under vedligeholdelse af lejligheder samt udbedring af opståede skader i disse. Læs mere under Ansvar for vedligehold og Forsikringer

Top


Bestyrelsen

Bestyrelsen består af syv medlemmer og fire suppleanter. Foruden formanden, som er valgt af generalforsamlingen, konstituerer bestyrelsen sig ved førstkommende bestyrelsesmøde efter generalforsamlingen med en næstformand og en kasserer.

Bestyrelsen mødes ca. en gang om måneden, og under Kalender kan du se hvornår der er planlagt møder i foreningen.

Du kan læse mere om bestyrelsens konstitueringsregler m.m. i vedtægterne § 28-32 der ligger under dokumenter.

Herunder kan du se bestyrelsens medlemmer, suppleanter og valgperiode.

Navn Rolle Periode
Karina White Antvorskov Formand 2017-2019
Beatriz Graff-Pereria Medlem 2018-2019
Aksel Karlsson Medlem 2017-2019
Pernille Aaboe Medlem 2018-2020
Marie Blønd Medlem 2018-2020
Nana Lassinius Kramp Medlem 2018-2020
Henrik Hazard Kampmann Medlem 2018-2020
Jannie Pedersen Suppleant 2018-2019
Peter Eichler Christensen Suppleant 2018-2019
Thomas Wind Bøglund Suppleant 2018-2019
 Tabitha Krogh  Suppleant  2018-2019

Top


Forsikringer

Skadesforsikring

Foreningen har tegnet en skadesforsikring til pludseligt opstået skader, eksempelvis vand- røg- brand- og stormskader, men… Bemærk! der er skader som foreningens skadesforsikring ikke dækker.

Skadesforsikringens dækning afhænger af en konkret skadesvurdering foretaget af en skadekonsulent tilknyttet forsikringsselskabet.

Du skal som andelshaver eller lejer selv have tegnet en forsikring, sikre dig at policen er gældende og omfanget er dækkende.

Foreningen har med mellemrum tilbagevendende sager om vandskader, hvor årsagerne til skaderne var udsivning af vand over længere tid, sådanne skader er svære at få dækket af forsikringsselskaberne. Disse vandskader ses typisk ved vandtilslutninger til hårdehvidevare, akvarier, og utætte overflader på badeværelser. Der er tillige set et eksempel på en vandskade forårsaget af udsivning fra en synlig radiator.

Bemærk! at selv om du ikke har vedligeholdelsespligt på en bestemt bygningsdel, eksempelvis varmeanlægget, kan du godt være ansvarlig for skaderne opstået fra din bolig. Vær altid opmærksom på installationerne i din egen bolig og bestil syn hos ejendomskontoret hvis du mener, at der er behov for dette.

Vinduesglas

Foreningen dækker de udvendige vinduer i foreningen, hvilket også gælder lejlighederne. Hvis uheldet er ude, og en udvendig rude går i stykker, skal du kontakte ejendomskontoret for udbedring.

Top


Husorden

AB Ingolfs husorden samt ordensregler for gården ligger under fanebladet Dokumenter

Ændringer af husorden og ordensregler for gården skal vedtages på en generalforsamling. Eventuelle ændringsforslag bedes sendt til bestyrelsen i god tid forinden.

Top


Procedurer for køb og salg af andele

Administrator skal via e-mail eller brev have besked, hvis man ønsker at opsige sin lejlighed med henblik på fraflytning. Administrator bekræfter over for sælger at ønsket er noteret hos administrator.

Når man som andelshaver ønsker at fraflytte sin bolig, skal det ske efter vedtægtens
bestemmelser om overdragelse af andelen. Andelshavere kan kun udtræde af foreningen efter reglerne i vedtægterne, læs derfor § 14-19. Det betyder, at man som eksisterende andelshavere hæfter for  sin lejlighed, indtil en køber har overtaget andelen og forpligtigelserne. Eksisterende andelshavere skal derfor betale boligafgift med videre indtil lejligheden er solgt.

Lejligheden skal først tilbydes de øvrige medlemmer i foreningen. Administrator orienterer de andre andelshavere om, og efter aftale med sælger, at lejligheden udbydes til salg. Dette vil ske via opslag på infotavlen i vaskeriet og på ingolf.dk. Interesserede andelshavere har 14 dage til at acceptere tilbuddet, såfremt der internt i foreningen ikke er en interesseret køber, må sælger selv finde en køber.

Før salgsdokumenter kan udføres, skal sælger fremlægge  en vurdering af lejligheden, der blandt andet inkluderer en synsrapport på elinstallationen. Læs mere herunder.

Syn af elinstallationer

Der skal foretages syn af lejlighedens elinstallationer af en autoriseret elinstallatør. Elinstallatøren skal udføre en rapport, som sælger sender til administrator.

Sælger skal selv kontakte en elinstallatør og aftale syn, samt betale udgiften herfor.

Såfremt synsrapporten konkluderer at der er fejl eller mangler ved elinstallationen, skal disse udbedres og lovliggøres inden lejligheden bliver overtaget af køber. Administrator skal have dokumentation for at elinstallationen er lovliggjort, for eksempel en kopi af en detaljeret faktura fra den elinstallatør der udfører arbejdet. Køber kan ikke overtage ansvaret for udbedring af installationer som ikke er lovlige.

Vurdering af lejlighed

Forbedringer og løsøre i lejligheden skal vurderes. Foreningens vurderingsmand udfører en vurderingsrapport, som har en gyldighed på seks måneder. Købsaftale skal indgås inden for vurderingsrapportens gyldighed, ellers skal der udarbejdes en ny rapport.

Udgiften til vurdering bliver i første omgang betalt af foreningen og vil efterfølgende blive modregnet, når administrator afregner overdragelsessummen for lejligheden. Sælges lejligheden ikke inden for vurderingsrapportens gyldighed, opkræver administrator udgiften for vurderingsrapporten hos andelshaver (sælger).

Sælger skal selv aftale vurderingstidspunktet med foreningens vurderingsmand Flemming Sahlberg via www.fsab.dk eller telefon 20 99 73 60.

Tidligere vurderingsrapporter, fakturaer for forbedringer udført i lejligheden, eventuelle myndighedsgodkendelser for ombygninger i lejligheden, skal udleveres til vurderingsmanden forud for vurderingen.

Vurderingsmanden beder andelshaveren godkende vurderingsrapporten og sender den herefter til administrator.

Læs mere om retningslinjer for vurdering af andelslejligheder.

Salgsdokumenter

Salgsdokumenter udføres af administrationen når køber er fundet, og lejlighedens vurderingsrapport samt synsrapport på elinstallationen foreligger.

Administrationen have købers fulde navn og adresse, samt eventuelle vilkår der aftales, herunder salgspris og overtagelsesdato.

Praktisk info

Foreningen sørger for aflæsning af varme- og vandmålere, sælger og køber skal selv sørge for aflæsning af el- og gasmåler og indberette data og flytning til leverandørerne.

Top


Retningslinjer for fremleje/udlån af lejlighed

Fremleje i kortere perioder (op til 4 uger)

Det blev besluttet på generalforsamlingen i maj 2016, at tillade en prøveperiode hvor Andelshavere i AB Ingolf må fremleje deres andel ud i kortere tidsperioder – også forstået som feriefremlejning.

Prøveperioden løber fra 04. maj 2016 til 01. juni 2018.  

Regelsæt:

  • Andelshaver må maksimalt feriefremleje i fire sammenhængende uger og maksimalt otte uger i alt pr. kalenderår.
  • Fremlejetageren skal overholde foreningens vedtægter samt husorden. Andelshaveren er ansvarlig for at fremlejetageren kender til, og overholder foreningens vedtægter og husorden, ligesom andelshaveren hæfter for eventuelle skader på ejendommen eller lejligheden.
  • Andelshaver skal opsætte information om feriefremlejningen til sine naboer i opgangen.
  • Andelshaver skal meddele fremlejeperioden samt fremlejetagerens navn til bestyrelsen.

Efter prøveperioden evaluerer bestyrelsen forløbet. Beslutning om hvorvidt tiltaget skal eller ikke skal fortsætte tages op på den ordinære generalforsamling i 2018.  Bestyrelsen kan afbryde prøveperioden ved en ordinær eller ekstraordinær generalforsamling, hvis der skulle opstå uforudsete problemstillinger, som det vil være uhensigtsmæssigt at fortsætte med.

Fremleje i længere perioder (op til 2 år)

A/B Ingolfs vedtægter har bestemmelser om fremleje i vedtægternes § 12.

Bestyrelsen har den 5. august 2010 vedtaget følgende procedure for fremleje.

Hvis du/I ønsker at fremleje din/jeres lejlighed eller enkelte værelser, skal der være en gyldig fremlejegrund. Og fremleje kan normalt kun godkendes, hvis der er tale om fremleje i maksimalt to år.

Regler om fremleje står i lejelovens § 70, som fx kan findes på www.retsinfo.dk.

Eksempler på gyldige fremlejegrunde er:

  • Midlertidigt fravær der skyldes sygdom
  • Forretningsrejse
  • Studieophold
  • Midlertidig forflyttelse

Bestyrelsen skal formelt godkende ethvert fremleje. I praksis er det administrator, der behandler en ansøgning om fremleje.

Det vil sige, at når du/I ønsker at fremleje en del af eller hele lejligheden, sender du/I en ansøgning til administrator.

Ansøgningen skal være skriftlig (brev eller e-mail). Ansøgningen skal minimum bestå af:

  • Oplysning om hvorfor du/I midlertidigt ikke kan bo i lejligheden.
  • Et udkast til en lejekontrakt mellem andelshaveren og fremlejer.
  • Dokumentation for årsagen til det midlertidige fravær, fx ved kopi af      en aftale om studieophold el. lign.
  • Hvis der er tale om fremleje af hele lejligheden, skal kontrakten være      tidsbegrænset for at kunne blive godkendt.

Som udkast til kontrakt kan fx bruges standardiseret lejekontrakt ”Typeformular A, 8. udgave” autoriseret af By- og Boligministeriet. Denne kan findes på internettet eller biblioteket.

Administrator behandler ansøgningen og meddeler andelshaveren (og bestyrelsen) resultatet af behandlingen.

Da der godt kan gå 2-3 uger med at behandle en ansøgning om fremleje, opfordres der til at sende ansøgningen i så god tid som muligt.

Generalforsamlingen den 30. marts 2009 har desuden præciseret, at det ikke er tilladt at fremleje en lejlighed, der er sat til salg.

Du/I er altid velkommen til at kontakte administrator for yderligere vejledning.

Top


Retningslinjer for vurdering af andelslejligheder

Vurderingspolitik

Nærværende vurderingspolitik er gældende for vurderinger af boligerne i AB Ingolf. Bestyrelsen har valgt Flemming Sahlberg som foreningens vurderingsmand. Han vurderer boligernes stand, evt. forbedringer og løsøre. Vurderingen af boligen sker i henhold til lov om andelsboliger § 5, samt efter ABF’s retningslinier for „Værdi af individuelle forbedringer m.v.“, kapitel E, 1.3. ABF håndbogen. Vurderingen sker endvidere efter bedste skøn.

Sælger bærer det fulde ansvar for manglede oplysninger samt skjulte fejl og mangler som konstateres efter sælgers fraflytning. Hvor der er foretaget bygningsmæssige ændringer, som kræver byggetilladelser og ibrugtagningstilladelser, er det sælgers ansvar, at disse foreligger. Er dette ikke tilfældet, anses det for en væsentlig mangel og skal bringes i orden, inden salget kan gennemføres.

Sælger har ret til selv at udbedre fejl og mangler og/eller få lovliggjort ulovlige forhold. Sker dette ikke, modregnes omkostninger i salgsprisen og køber overtager ansvaret for afhjælpning / lovliggørelse. Hvad enten mangel-afhjælpningen foretages af sælger eller køber, skal det færdige arbejde godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse.

Vægge og lofter

Da ejendommen er gammel forventes ikke 100 % plane vægge, ligesom mindre huller efter søm mm. accepteres (ca. 0-10 huller pr. væg). Ved større huller/skader eller dårligt reparerede huller/skader vil der blive tilskrevet et mangelfradrag efter vurderingsmandens skøn.

Maling af vægge og lofter regnes ikke som værende forbedring, men indgår som almindelig og påkrævet vedligehold.

Ved mørkt malet vægge der kræver mere end en overstrygning for at blive reetableret som lys vil der blive tilskrevet et fradrag efter en fast m2-pris og vurderingsmandens skøn.

Tapetsering med glasvæv/glasfilt tilskrives som forbedring efter en fast m2-pris og vurderingsmandens skøn.

Gulve

Gulve skal fremstå lakerede/overfladebehandlede uden dybe skrammer og slidmærker. Der gives ikke forbedring for afslibning/afhøvling af gulve. Hvis et gulv er dårligt vedligeholdt eller blevet slebet/afhøvlet flere gange vil dette give et fradrag. Væg-til-væg-tæpper skal fjernes og underliggende gulv skal afleveres i ovenstående tilstand.

Døre og vinduer

Døre, vinduer, karme, fodpaneler og andet træværk skal fremstå færdigbehandlet. Dvs. malet, olie-/voks-behandlet, lakeret eller på anden måde med modstandsdygtig overflade. Der tilskrives et mangelfradrag for afsyring af en dør, hvis den ikke efterfølgende er blevet overfladebehandlet

Alle døre skal kunne lukkes og holdes lukket uden større modstand. Nødvendig tilretning af en dør tilskrives som mangelfradrag. Da mange lejligheder har manglet/mangler døre i længere tid, gives der ikke mangelfradrag for dette, men der tilskrives forbedring for nyetablerede døre. For at en dør er rigtigt fjernet, skal dørblad fjernes, hængsler og slutblik fjernes, og der skal være ilagt en liste i karmfalsen, der er malet som karmen.

For at et dørtrin er rigtigt fjernet skal dørtrinet fjernes og der skal ilægges et gulvbræt i flugt med gulvene på hver side. Gulvbrættet skal være behandlet som de øvrige gulve og karmene skal være pænt afsluttet mod gulv.

For at en dør er rigtigt blændet, skal dørblad, karme og indfatninger fjernes. Ny væg (fx af gips eller sten) skal være spartlet, tapetseret og malet som øvrig væg.

EL og VVS

Skjulte installationer bliver ikke vurderet. Endvidere er lovligheden af installationer, hvortil der kræves autorisation, ikke kontrolleret.

Eget arbejde

Det vurderes, hvor lang tid en professionel håndværker ville have brugt på det enkelte stykke arbejde. Det fundne antal timer ganges med den i ABF håndbogen anførte timepris iht. udførelsesåret. Værdien af eget arbejde afskrives, som ovenstående.

Top


Foreningens vedligeholdelsesplan

AB Ingolfs vedligeholdelsesplan ligger under dokumenter

Foreningens bestyrelse fremlægger en opdateret vedligeholdelsesplan for ejendommen til den ordinære generalforsamling. Denne løber 10 år frem og inkluderer alle vedligeholdelsesopgaver som prioriteres inden for driftsbudgettet.

Større projekter der kræver optagelse af lån behandles særskilt på generalforsamlingen.

Top


Vedtægter

AB Ingolfs vedtægter ligger under dokumenter, de er senest opdateret og vedtaget på generalforsamlingen den 18. april 2013.

Ændringer af vedtægter skal vedtages på generalforsamlingen. Ændringsforslag bedes sendt til bestyrelsen i god tid inden generalforsamlingen.

Top


Udvalg

Sideløbende med bestyrelsens arbejde findes en række udvalg og grupper, som udfører forskellige arbejdsopgaver. I disse udvalg sidder både medlemmer af bestyrelsen, samt andelshavere som ikke er medlem af bestyrelsen. Hvis du skulle have interesse i at deltage i et udvalg, er du meget velkommen til at rette henvendelse til bestyrelsen. Medlemmer i udvalg som sidder i bestyrelsen er markeret med (b).

Driftgruppen

Driftgruppen tager sig af alle spørgsmål af driftsmæssig karakter herunder foreningens vedligeholdelsesplan. På driftmøder deltager desuden Jan Meincke, som står for den daglige drift af foreningens ejendom og arealer, for at orientere om deres arbejde samt svare på spørgsmål fra driftgruppen. Mødes ca. 1 gang om måneden.

Medlemmer: Zeynel Palamutcu (b), Nana Lassenius Kramp, Kim Hansen, Henrik Kampmann

Eventgruppen

Eventgruppen tager initiativ til, koordinerer og er ansvarlig for gennemførslen af sociale arrangementer i foreningen. Formålet er at styrke fælles- og naboskabet. Alle beboere er altid velkomne til at komme med forslag, tage initiativ til og deltage i eventgruppen.

Afholdte arrangementer
Ingoløb: 2007, 2008
Sommerfest: 2009, 2010, 2011, 2013, 2014
Juletræsfest: 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014
Halloween: 2010
Fastelavn: 2012

Medlemmer: Marie Blønd (b), Pernille Aaboe (b)

Infogruppen

Infogruppen tager sig af kommunikation med og information til beboerne, herunder opslag, hjemmeside og facebook, diverse manualer til foreningens faciliteter, velkomstbreve til nye beboere. Mødes ca. 1 gang om måneden.

Medlemmer: Aksel Karlsson (b), Karina Antvorskov (b), Beatriz Graff-Pereira (b)

Økonomiudvalg

For at holde løbende øje med vores økonomi er der nedsat et økonomiudvalg. Udvalget vil udover overvågning af økonomien også tage tiltag til forbedringer.

Medlemmer: Johan Lorentzen (b)

Gård- og Kælderudvalg

I forbindelse med at vi skal have renoveret vores gård og herunder nedgange til kældrene og dertilhørende renovering af kælderrummene er nedsat et separat udvalg. Da de to udvalg har sideløbende interesser er de to udvalg lagt delvis sammen. Medlemmerne har angivelse om de er i gård (g) eller kælder (k).

Medlemmer: Aske Forsberg (b), Zeynel Palamutcu (b), Beatriz Graff-Pereira (g), Iben Weil-Hansen (k),  Birger Hagen (k), Mads Odgaard (k), Paul Dulkiewicz (k), Lasse Jensby (k), Inge-Merete Haumann (k)

 

Top